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Leggi: Alberghiero: costruire o ristrutturare?
  • Attualità
  • 09/10/2019

Alberghiero: costruire o ristrutturare?

 

L’Italia è il terzo Paese al mondo per numero di camere d’albergo, dopo Stati Uniti e Cina; un totale di circa 4 milioni compreso l’extra alberghiero (per esempio i B&B) : nel dettaglio si contano 33.199 alberghi, 30.834 B&B, 73 mila alloggi in affitto, 18.525 agriturismi e 2.708 campeggi.

Ma l’offerta, basata su tali numeri, può soddisfare la richiesta che nel corso del tempo è fortemente cresciuta: domanda a cui risponde in modo puntuale la ricerca “Hotel Development Costs Survey 2019”, basata sull’analisi di 50 progetti alberghieri realizzati negli ultimi 4 anni, per un investimento complessivo di 507,3 mln di Euro riversati su circa 5.600 camere.

La ricerca analizza i costi complessivi di costruzione (da nuovo, greenfield), ristrutturazione e semplice revamping per hotel e resort di catena (68%) ed indipendenti (32%)

Nel complesso, le nuove realizzazioni (da terreno greenfield o da demolito e ricostruito) si aggirano su un costo complessivo (al netto di oneri e spese amministrative ed IVA) di circa 1.975 Euro/mq.

 Il valore registrato per camera è invece 137 mila Euro. Il valore cambia poco se si distingue fra catene (1.890 Euro/mq) ed indipendenti (2.061 Euro/mq) mentre è molto significativa la differenza fra hotel (109.500 Euro a chiave) e resort (164.500 Euro a chiave). Tra i pochi progetti di hotel/hostels e studentati presenti nel panel della ricerca, si rilevano costi a unità pari a circa 110 mila Euro, ma concentrati tutti su riconversioni da precedenti usi in edifici esistenti, non quindi nuove costruzioni in senso stretto.

Sul fronte delle ristrutturazioni (totali o parziali), il costo medio a camera è di 83.800 Euro.

Per il revamping, che comprende interventi soprattutto sull’interior design, i complementi di arredo e spesso soprattutto il touch & feel delle aree comuni di maggiore utilizzo, i valori si attestano su una media complessiva di 54.700 Euro a camera e 883 Euro/mq. Lieve la differenza fra le ristrutturazioni di un 3 ed un 4 stelle: a camera 58.500 Euro e 63.800 Euro rispettivamente.

Le ristrutturazioni per rilancio o conversioni da utilizzi precedenti pesano fortemente sul budget, motivo che frena il numero degli sviluppi di catena in questo segmento. La ricerca riporta infatti un inatteso valore di 2.196 Euro/mq nel segmento economico (pochi progetti in panel), mentre più in linea con le attese risultano i 1.207 Euro/mq nel midscale, 1.300 Euro nell’upscale e 1.999 nel lusso.

A determinare il costo unitario dell’intervento di ristrutturazione o revamping concorrono molti fattori, ovvero: le dotazioni della struttura (facilities), la dimensione totale in camere e la presenza di un brand a testimonianza del fatto che i costi “core” di una ristrutturazione, quali quelli impiantistici, di messa a norma e di tecnologie, poco differiscono fra i segmenti.

Per assurdo, ristrutturare pesantemente un 5 stelle può invece costare più che costruirlo nuovo: 173.800 Euro per camera è il valore medio registrato.

Infine le ristrutturazioni o gli aggiornamenti di prodotto su strutture storiche costano oltre il doppio (1.729 Euro/mq) di quelle su edifici moderni (858 Euro/mq). 

Il patrimonio immobiliare di pregio presente nei primari centri urbani, La ricerca evidenzia che i progetti analizzati (tutti giù realizzati e conclusi, ad eccezione di 3 in corso di ultimazione) sono anche molto differenti fra di loro e le medie, su un panel ancora ristretto, faticano a presentare in modo statisticamente significativo tutta la realtà nazionale. I risultati però rappresentano un primo punto di riferimento chiaro per chi intende programmare un investimento.

 

 

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